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Legittimità della preesistenza

Mar 14, 2016   //   by admin   //   normativa/burocrazia  //  No Comments

ROMA 15.03.2016 – Legittimità della preesistenza e pratiche successive

 

 

legittimità della preesistenza

 

Legittimità della preesistenza  è la composizione di parole più importante che esista per un immobile eppure è spesso sconosciuta a moltissimi. Per questo motivo abbiamo scelto di raccontarvi che cosa è e a cosa serve. L’articolo inoltre vi spiegherà come richiederla a costo quasi zero e cosa c’è dopo la preesistenza.

La Legittimità della preesistenza è in buona sostanza lo spartiacque tra abusivo e fabbricato in regola. In Italia esiste infatti un anno, ossia il 1942, che stabilisce con una legge che ogni immobile debba essere dotato di un titolo abilitativo (licenza edilizia, o in seguito permesso di costruire ecc.). Prima di quest’anno quindi esisteva solo il singolo regolamento edilizio comunale che poteva aver ufficialmente richiesto un titolo per costruire; questo è per esempio il caso di Roma, dove tale titolo è obbligatorio dal 1934 proprio perchè esplicitamente richiesto dal regolamento edilizio generale del comune di Roma.

Vi chiedete perchè serve? molto semplice: ormai è obbligatoria per presentare qualunque domanda di ristrutturazione e per vendere un immobile; in buona sostanza serve come si decide di compiere una qualunque operazione ed è diventata fondamentale.

Da questo punto in poi si specificherà per il comune di Roma ma la regola è generale e vale per tutta Italia.

La primissima cosa da fare è quindi capire di che anno è il fabbricato. Se è prima del 1942 (Roma 1934) siamo in un limbo dove potrebbe come non potrebbe essere presente un titolo (potrebbe addirittura esserci un regio decreto o un documento dello stato pontificio….è capitato di vedere di tutto), ma anche non ci fosse nulla se dimostriamo che quel palazzo è veramente antecendente sarà come averlo (se non siete sicuri della data vi conviene iniziare dal punto 2).

Quindi ci sono due strade:   1) ante 1942 (Roma 1934)  –  2) post 1942 (Roma 1934)

1_ Detto che siete sicuri che il fabbricato sia precedente la legge spartiacque per verificare la legittimità della preesistenza occorre fornire al comune/notaio/altra persona un documento che attesti la reale esistenza prima di tale data. Ci sono quindi alcune mosse che possiamo fare:

  • Andare al catasto e cercare un estratto di mappa del 1931.
  • A Roma si può provare con un sistema abbastanza rapido recandosi di persona all’ufficio capitolino, dove previa iscrizione gratuita si possono consultare i loro archivi e visionare i loro documenti. E’ un ufficio aperto tutte le mattine in via dell’Orologio 4 (zona piazza della Chiesa Nuova, in pieno centro), per maggiori informazioni UFFICIO CAPITOLINO. Se siete fortunati in una mattina visionate tutto e avete tutti i numeri di protocollo (poi ci vuole qualche giorno per le copie).
  • Trovare un istituto che ha eseguito dei voli aerei dove è presente il vostro fabbricato. A Roma potete andare presso la SARA NISTRI che ha voli molto vecchi limitati però ad alcune zone (al modico costo di 105€, ma sono certificati)
  • Provare (fuori da Roma) al proprio comune se dovessero avere qualche informazioni in più o qualche elaborato, oppure tentare come da punto 2.

 

2_ Verificare che il proprio fabbricato è regolarmente costruito e quindi verificare la legittimità della preesistenza è un operazione apparentemente semplicissima, in verità per prima cosa occorre reperire il numero di protocollo. Almeno questa dovrebbe essere un azione rapida e indolore, poi ci saranno altre cose da fare; ma andiamo per gradi e vediamo le operazioni che eseguiamo solitamente e che può fare chiunque gratuitamente (ma ci vuole un po’ di tempo e tanta pazienza scendendo di punto in punto, quindi vi auguro di fermarvi al primo!):

  • lettura del proprio atto notarile (anche se precedentemente non era obbligatorio, spesso sull’atto sono riportati gli estremi della licenza, permesso o quant’altro). Questo è come detto solo un numero di protocollo ma è fondamentale per sapere che almeno il fabbricato è in regola e per iniziare le verifiche in comune.
  • telefonata all’amministratore. Se l’atto risultasse infruttuoso il primo tentativo alternativo è una telefonata all’amministratore per chiedere se ha un qualche documento attestate la legittimità della preesistenza dell’immobile o in alternativa un certificato di agibilità, ecc.
  • informarsi se sono stati recentemente eseguiti dei lavori o venduti degli immobili; contattare quindi l’inquilino. E’ un caso raro ma ci è capitato che un vicino avesse un anno prima avuto lo stesso problema per effettuare i lavori sul suo appartamento; contattandolo abbiamo in pochi giorni ottenuto tutti i documenti che ci servivano, o per lo meno informazioni sulle ricerche più aggiornate delle nostre. Inoltre si possono unire le forze se ci fossero più persone nella stessa condizione.
  • ricerca online dell’agibilità sul sito del comune di Roma, andando in servizi online (bisogna essere iscritti) e in seguito su servizi edilizi -> archivio licenze agibilità. Se trovate agibilità e il progetto avete fatto bingo (attenzione, non sappiamo perchè, ma a noi funziona solo con il browser firefox)
  • se i primi quattro punti dovessero essere andati male bisogna cercare al catasto, infatti come detto il 1942 è uno spartiacque ma nel 1939 il catasto fu completamente rifondato e sono presenti la quasi totalità degli immobili costruiti in quel tempo. Quindi se reperite una planimetria del 1939 al catasto giocoforza rispettate la normativa del 1942 e avete reperito anche la legittimità della preesistenza. Se siete un po’ dentro la materia saprete che il catasto non è probante per l’urbanistica e per la legittimità della preesistenza, ma il ’39 è un caso a parte, e vale anche per alcuni comuni che avevano un regolamento precedente (è il caso di Roma, dove convenzionalmente il ’39 è sempre accettato seppur posteriore al regolamento del 1934).
  • se anche il catasto non dovesse aiutarvi, le cose iniziano a mettersi male ma avete ancora qualche asso nella manica. Il consiglio a questo punto è andare in conservatoria e cercare tutti gli atti notarili dal vostro a ritroso fino al primo stipulato con il costruttore; è un lavoro lungo e a volte complicato ma può essere l’ultima occasione di trovare qualche informazione, una planimetria allegata o il nome del costruttore e l’anno di costruzione; a seconda dei dati ottenuti potete ritornare in comune e parlare con un tecnico; probabilmente vi servirà una perizia di un tecnico che asseveri tale informazioni, ma almeno avrete sbloccato la situazione.
  • richiesta di accesso agli atti al comune per vedere se sono state presentate domande in variante o successive all’ipotetico progetto (al comune di Roma senza protocollo non trovano nulla nel 99% dei casi quindi è quasi inutile provare).
  • pratiche di condono recandosi all’ufficio di competenza.
  • provare con il punto 1) non è gran che ma almeno fate un tentativo, magari avete sbagliato qualcosa e il fabbricato è antecedente o vi sono altri fabbricati precedentemente realizzati che possano far giustificare tutta o una parte della cubatura realizzata.

 

arrivati a questo punto avrete tutta la documentazione o almeno un protocollo, altrimenti siete in una situazione di abusivismo totale e sono problemi grossi. Con il numero di protocollo dovete andare sempre al comune a prendere l’elaborato per verificare che sia tutto in regola e uguale al vostro stato di fatto; per il comune di Roma dovete sempre accedere al sito comune di Roma effettuare il login e andare in servizi edilizi -> archivio progetti, dopo un mesetto vi contatteranno per visionare il progetto.

Cosi avete completato tutto il lavoro che esegue un tecnico quasi gratuitamente (ci sarà qualche bollo qua e la)…l’alternativa è contattarci perchè se il lavoro è facile e vi fermate ai primissimi punti non avrete nessun problema, ma se c’è da fare tutti i giri elencati ci metterete settimane e spendere poche centinaia d’euro per chiedere aiuto ad un tecnico specializzato forse ne vale la pena.

 

 

PRATICHE SUCCESSIVE

Una volta sicuri della legittimità della preesistenza, l’immobile potrebbe avere delle pratiche eseguite successivamente che hanno modificato il progetto originale (esempio dei lavori di ristrutturazione), queste solitamente sono in possesso del proprietario poichè fatte da lui stesso. Se invece non le avete ma c’è difformità tra la planimetria e il reale stato dell’immobile potete andare al comune e chiedere di verificare se nel tempo qualcuno aveva protocollato qualcosa (per esperienza, come detto anche prima, al comune di Roma senza protocollo è praticamente inutile andare; si trova qualcosa solo degli ultimi 5/10 anni). Quindi se è presente ben venga e vi ritrovate con tutti i documenti necessari e in regola; se non avete nulla e/o non avete trovato nulla in comune (anche se siete certi al 100% di averla già presentata) occorrerà regolarizzare la situazione con una domanda in sanatoria.

 

In conclusione vi consigliamo anche di andare sul nostro sito alla voce PRATICHE EDILIZIE dove potrete approfondire su ogni singola voce e vedere i tempi e costi delle varie domande.

 

 

 

 

Manuale d’uso: VENDERE CASA

Feb 19, 2016   //   by admin   //   normativa/burocrazia, VIvere la Casa  //  No Comments

ROMA 08.03.2016 – Manuale d’uso: VENDERE CASA

 

offerta catasto

 

Parte seconda del manuale d’uso (vendere casa) su come gestire la transazione della casa quando si decide di metterla in vendita. Per chi ha voglia e tempo consiglio quindi di leggere anche la prima parte riguardante l’acquisto COMPRARE CASA, poichè come già detto i documenti sono gli stessi ma cambia la modalità di approccio al problema.

 

casa 2 - gaudi-barcelona

image: www.isorepublic.com

 

Il problema di chi vende è che spesso non si rende conto degli ostacoli fino quando non se li trova davanti come macigni, e a volte (per fortuna raramente) è troppo tardi per recuperare e salta la trattativa. In questo senso gli ostacoli (li chiamiamo cosi ma andrebbe detto che sono un valore aggiunto, una sicurezza di far bene la trattativa e non il contrario) sono i notai e, se ci sono dei mutui, i periti di banca. I notai infatti verificano sempre meglio la regolarità urbanistica e catastale di un immobile, e mentre la seconda si può risolvere in 4/5 giorni per la prima ci possono volere anche mesi! Se poi il venditore è a conoscenza di qualche piccola difformità urbanistico/catastale e spera di farla franca al notaio (che bisogna ammettere non è un tecnico e non esegue verifiche dirette sull’immobile ma controlla solo la documentazione cartacea) si verrà certamente bloccati dal perito di banca che è un tecnico e sopratutto effettua un sopralluogo nell’immobile, trovando quindi qualunque problema e bloccando la trattativa fino a quando non viene risolto. (piccola parentesi, il perito ha dei parametri che cambiano da perito a perito / da banca a banca, ci saranno periti che non tollereranno una porta disegnata male in catasto per 30cm e periti che se ci sono errori nei tramezzi lasceranno correre; in generale se avete difformità urbanistico/catastali sulle murature un perito vi chiederà di risolvere prima il problema).

Prima di mettere in vendita una casa bisogna quindi essere certi di poter arrivare alla trattativa finale senza sorprese, consiglio a tutti di fare una indaginina (spesso costa anche poco) per vedere se mancano dei documenti e che tempi ci vogliono a reperirli o sistemare le cose. Non è poi strettamente necessario eseguire subito quanto consigliato, ma almeno si sa da subito a cosa si va in contro e non si rischia di perdere tempo e denaro dopo.

Quindi bisogna subito distinguere tra documenti fondamentali e documenti utili, e soprattutto tra enti che sono responsabili di rilasciare e controllare questi documenti. Infatti le agenzie immobiliari, i tecnici o chiunque altro tendono a dare come documentazione dell’immobile la visura e la planimetria catastale; il motivo è presto detto, per reperirla ci vogliono 10 minuti; ma per quanto fondamentale è una documentazione utile solo al catasto e non vi servirà a nulla invece al comune. per considerare un immobile sano nell’edilizia si deve verificare un solo fatto: deve essere sano al comune! Quindi quando deciderete di vendere casa, va bene fare la planimetria catastale (soprattutto se è uguale allo stato reale è un ottimo punto di partenza) ma bisogna anche assicurarsi che al comune sia tutto in regola.

CATASTO: visura e planimetria catastale devono essere conformi alla planimetria dell’immobile

COMUNE: ultimo progetto depositato deve essere conforme alla planimetria dell’immobile

quindi eccoci al punto, come si fa e sopratutto cosa bisogna verificare prima di vendere una casa, o almeno riducendo al minimo i dubbi? di seguito potete trovare un elenco (spero esaustivo, ma poi sarà sempre il tecnico che vi seguirà a verificare di volta in volta) e poi le note:

FONDAMENTALI

  1. legittimità edilizia: licenza edilizia, permesso di costruire, concessione in sanatoria (condono), o simili. A Roma per esempio sono validi anche una fotogrammetria aerea del 1931, una planimetria catastale del 1939 (questo in deroga ma ora non voglio entrare in minuzie)
  2. DIA, SCIA, CILA o qualunque documento realizzato post progetto iniziale
  3. catasto in regola con la planimetria
  4. APE attestato prestazione energetica (è un documento fondamentale alla vendita perche da allegare all’atto. Solitamente è sempre fatto dal venditore ed è anche facilissimo da ottenere, non deve destare alcuna preoccupazione)

NOTE

  1. la legittimità della preesistenza edilizia è un documento a volte facilissimo da reperire (tramite l’amministratore con il fascicolo di fabbricato o altri documenti) oppure a volte difficilissimo… bisogna chiedere copia al comune ma si devono avere almeno i protocolli ecc.. ci possono volere anche mesi di ricerche e attese. questo è il documento dei documenti poichè senza si rischia di far passare l’immobile per completamente abusivo (ricordatevi che conta solo la carta in questi casi) e la soluzione nella peggiore delle ipotesi è la demolizione, senza considerare che è praticamente impossibile vendere senza legittimità. 
  2. DIA SCIA CILA ecc. sono in parole semplici le varianti al progetto originale fatte negli anni al fabbricato, queste permettono ai cittadini di modificare tramezzi, finestre ecc. sempre rispettando la normativa edilizia. Una pratica edilizia completa e ben fatta, oggi come ieri, è realizzata cosi: la domanda stessa, una relazione tecnica, l’elaborato grafico e la chiusura lavori con nuovo accatastamento (questa in verità non è sempre stata obbligatoria ma la si faceva quasi sempre). Tutti questi documenti devono essere timbrati dal comune di Roma (eccetto il catasto naturalmente). Negli anni possono essere fatte anche più domande, voi dovete avere l’ultima e verificare sia uguale allo stato di fatto dell’immobile; inoltre nella domanda dovreste trovare tutti i riferimenti alla legittimità e a precedenti domande edilizie, in modo da avere subito lo storico. Se la domanda è in zone vincolate o con genio civile o altro dovranno darvi anche relativi nulla osta. 

MOLTO UTILI

  1. agibilità
  2. certificazioni impianti
  3. certificazioni energetiche

NOTE

  1. l’agibilità è un documento sempre chiesto dai notai, ma per esperienza non è vincolante alla vendita anche se fortemente voluto. Infatti moltissimi fabbricati sono ad oggi sprovvisti di tale autorizzazione
  2. certificazione impianto elettrico, idraulico, gas, condizionatori, 
  3. certificazione infissi esterni, caldaia, impianti speciali… ecc. 

 

Manuale d’uso: COMPRARE CASA

Feb 18, 2016   //   by admin   //   normativa/burocrazia, VIvere la Casa  //  No Comments

ROMA 18.02.2016 – Manuale d’uso: COMPRARE CASA

 

offerta catasto

 

Oggi voglio mettere a disposizione una sorta di manuale d’uso su come comprare casa riducendo al minimo i rischi post-acquisto.

Dopo tanti anni di onorata carriera mi è capitato di vedere di tutto e devo ammettere che una delle cose che più spaventa i clienti (e anche noi architetti/ tecnici) è trovarsi con un immobile non in regola; infatti a volte regolarizzarlo è facilissimo, mentre altre la questione è assai complicata. Il problema poi diventa ancora più grande quando la casa è stata appena acquistata o si deve vendere velocemente (a tal proposito vi rimando al manuale d’uso VENDERE CASA, molto simile a questo articolo poichè i documenti richiesti sono gli stessi, ma visto da un altra angolazione).

 

casa 1 new york skyline

image: www.isorepublic.com

 

Per fortuna ci viene incontro il notaio di questi tempi, infatti fino a poco tempo fa stipulare un atto era assai più facile, ora invece i notai sono molto pignoli (il che è un bene e non un male sopratutto per il futuro proprietario); il problema è però che non bisognerebbe chiedere ad un professionista di indagare su cose che non sono direttamente di sua competenza, e in un mondo ideale penso sarebbe giusto arrivare dal notaio perfettamente coscienti della situazione e senza dover far scoprire a lui cose che fino a 5 minuti prima erano del tutto impensate (anche perchè se si è arrivati cosi vicini al rogito già tempo, denaro e idee sono state ampliamente messe in movimento).

Fatta questa premessa ne devo fare un’altra poichè mi rivolgo a persone non del campo: bisogna distinguere tra documenti fondamentali e documenti utili, e soprattutto tra enti che sono responsabili di rilasciare e controllare questi documenti. Infatti le agenzie immobiliari, i tecnici o chiunque altro tendono a dare come documentazione dell’immobile la visura e la planimetria catastale; il motivo è presto detto, per reperirla ci vogliono 10 minuti; ma per quanto fondamentale è una documentazione utile solo al catasto e non vi servirà a nulla invece al comune. per considerare un immobile sano nell’edilizia si deve verificare un solo fatto: deve essere sano al comune! Quindi quando andate a vedere una casa, va bene farsi dare la planimetria catastale (soprattutto se è uguale allo stato reale è un ottimo punto di partenza) ma se le cose dovessero andare avanti e si volesse fare un’offerta bisogna sempre assicurarsi che al comune sia tutto in regola

CATASTO: visura e planimetria catastale devono essere conformi alla planimetria dell’immobile

COMUNE: ultimo progetto depositato deve essere conforme alla planimetria dell’immobile

 

quindi eccoci al punto, come si fa e sopratutto cosa bisogna chiedere per comprare casa in sicurezza, o almeno riducendo al minimo i dubbi? di seguito potete trovare un elenco (spero esaustivo, ma poi sarà sempre il tecnico che vi seguirà a verificare di volta in volta) e poi le note:

FONDAMENTALI

  1. legittimità edilizia: licenza edilizia, permesso di costruire, concessione in sanatoria (condono), o simili. A Roma per esempio sono validi anche una fotogrammetria aerea del 1931, una planimetria catastale del 1939 (questo in deroga ma ora non voglio entrare in minuzie)
  2. DIA, SCIA, CILA o qualunque documento realizzato post progetto iniziale
  3. catasto in regola con la planimetria
  4. APE attestato prestazione energetica (è un documento fondamentale alla vendita perche da allegare all’atto. Solitamente è sempre fatto dal venditore ed è anche facilissimo da ottenere, non deve destare alcuna preoccupazione)

NOTE

  1. la legittimità della preesistenza edilizia è un documento a volte facilissimo da reperire (tramite l’amministratore con il fascicolo di fabbricato o altri documenti) oppure a volte difficilissimo… bisogna chiedere copia al comune ma si devono avere almeno i protocolli ecc.. ci possono volere anche mesi di ricerche e attese. questo è il documento dei documenti poichè senza si rischia di far passare l’immobile per completamente abusivo (ricordatevi che conta solo la carta in questi casi) e la soluzione nella peggiore delle ipotesi è la demolizione, senza considerare che è praticamente impossibile vendere senza legittimità. 
  2. DIA SCIA CILA ecc. sono in parole semplici le varianti al progetto originale fatte negli anni al fabbricato, queste permettono ai cittadini di modificare tramezzi, finestre ecc. sempre rispettando la normativa edilizia. Una pratica edilizia completa e ben fatta, oggi come ieri, è realizzata cosi: la domanda stessa, una relazione tecnica, l’elaborato grafico e la chiusura lavori con nuovo accatastamento (questa in verità non è sempre stata obbligatoria ma la si faceva quasi sempre). Tutti questi documenti devono essere timbrati dal comune di Roma (eccetto il catasto naturalmente). Negli anni possono essere fatte anche più domande, voi dovete avere l’ultima e verificare sia uguale allo stato di fatto dell’immobile; inoltre nella domanda dovreste trovare tutti i riferimenti alla legittimità e a precedenti domande edilizie, in modo da avere subito lo storico. Se la domanda è in zone vincolate o con genio civile o altro dovranno darvi anche relativi nulla osta. 

 

MOLTO UTILI

  1. agibilità
  2. certificazioni impianti
  3. certificazioni energetiche

NOTE

  1. l’agibilità è un documento sempre chiesto dai notai, ma per esperienza non è vincolante alla vendita anche se fortemente richiesto. Infatti moltissimi fabbricati sono ad oggi sprovvisti di tale autorizzazione
  2. certificazione impianto elettrico, idraulico, gas, condizionatori, 
  3. certificazione infissi esterni, caldaia, impianti speciali… ecc. 

 

 

detto che la parte edile/catastale è tutta in regola vediamo anche cosa può servire durante una compravendita (questa parte ancor più è puramente indicativa poiché non rientra nelle nostre competenze):

  • amministratore pagamenti more e lavori futuri
  • verifica ipoteche
  • verifica danni strutturali alle murature
  • costi ritrutturazione
  • ecc…

 

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