Legittimità della preesistenza

Mar 14, 2016   //   by admin   //   normativa/burocrazia  //  No Comments

ROMA 15.03.2016 – Legittimità della preesistenza e pratiche successive

 

 

legittimità della preesistenza

 

Legittimità della preesistenza  è la composizione di parole più importante che esista per un immobile eppure è spesso sconosciuta a moltissimi. Per questo motivo abbiamo scelto di raccontarvi che cosa è e a cosa serve. L’articolo inoltre vi spiegherà come richiederla a costo quasi zero e cosa c’è dopo la preesistenza.

La Legittimità della preesistenza è in buona sostanza lo spartiacque tra abusivo e fabbricato in regola. In Italia esiste infatti un anno, ossia il 1942, che stabilisce con una legge che ogni immobile debba essere dotato di un titolo abilitativo (licenza edilizia, o in seguito permesso di costruire ecc.). Prima di quest’anno quindi esisteva solo il singolo regolamento edilizio comunale che poteva aver ufficialmente richiesto un titolo per costruire; questo è per esempio il caso di Roma, dove tale titolo è obbligatorio dal 1934 proprio perchè esplicitamente richiesto dal regolamento edilizio generale del comune di Roma.

Vi chiedete perchè serve? molto semplice: ormai è obbligatoria per presentare qualunque domanda di ristrutturazione e per vendere un immobile; in buona sostanza serve come si decide di compiere una qualunque operazione ed è diventata fondamentale.

Da questo punto in poi si specificherà per il comune di Roma ma la regola è generale e vale per tutta Italia.

La primissima cosa da fare è quindi capire di che anno è il fabbricato. Se è prima del 1942 (Roma 1934) siamo in un limbo dove potrebbe come non potrebbe essere presente un titolo (potrebbe addirittura esserci un regio decreto o un documento dello stato pontificio….è capitato di vedere di tutto), ma anche non ci fosse nulla se dimostriamo che quel palazzo è veramente antecendente sarà come averlo (se non siete sicuri della data vi conviene iniziare dal punto 2).

Quindi ci sono due strade:   1) ante 1942 (Roma 1934)  –  2) post 1942 (Roma 1934)

1_ Detto che siete sicuri che il fabbricato sia precedente la legge spartiacque per verificare la legittimità della preesistenza occorre fornire al comune/notaio/altra persona un documento che attesti la reale esistenza prima di tale data. Ci sono quindi alcune mosse che possiamo fare:

  • Andare al catasto e cercare un estratto di mappa del 1931.
  • A Roma si può provare con un sistema abbastanza rapido recandosi di persona all’ufficio capitolino, dove previa iscrizione gratuita si possono consultare i loro archivi e visionare i loro documenti. E’ un ufficio aperto tutte le mattine in via dell’Orologio 4 (zona piazza della Chiesa Nuova, in pieno centro), per maggiori informazioni UFFICIO CAPITOLINO. Se siete fortunati in una mattina visionate tutto e avete tutti i numeri di protocollo (poi ci vuole qualche giorno per le copie).
  • Trovare un istituto che ha eseguito dei voli aerei dove è presente il vostro fabbricato. A Roma potete andare presso la SARA NISTRI che ha voli molto vecchi limitati però ad alcune zone (al modico costo di 105€, ma sono certificati)
  • Provare (fuori da Roma) al proprio comune se dovessero avere qualche informazioni in più o qualche elaborato, oppure tentare come da punto 2.

 

2_ Verificare che il proprio fabbricato è regolarmente costruito e quindi verificare la legittimità della preesistenza è un operazione apparentemente semplicissima, in verità per prima cosa occorre reperire il numero di protocollo. Almeno questa dovrebbe essere un azione rapida e indolore, poi ci saranno altre cose da fare; ma andiamo per gradi e vediamo le operazioni che eseguiamo solitamente e che può fare chiunque gratuitamente (ma ci vuole un po’ di tempo e tanta pazienza scendendo di punto in punto, quindi vi auguro di fermarvi al primo!):

  • lettura del proprio atto notarile (anche se precedentemente non era obbligatorio, spesso sull’atto sono riportati gli estremi della licenza, permesso o quant’altro). Questo è come detto solo un numero di protocollo ma è fondamentale per sapere che almeno il fabbricato è in regola e per iniziare le verifiche in comune.
  • telefonata all’amministratore. Se l’atto risultasse infruttuoso il primo tentativo alternativo è una telefonata all’amministratore per chiedere se ha un qualche documento attestate la legittimità della preesistenza dell’immobile o in alternativa un certificato di agibilità, ecc.
  • informarsi se sono stati recentemente eseguiti dei lavori o venduti degli immobili; contattare quindi l’inquilino. E’ un caso raro ma ci è capitato che un vicino avesse un anno prima avuto lo stesso problema per effettuare i lavori sul suo appartamento; contattandolo abbiamo in pochi giorni ottenuto tutti i documenti che ci servivano, o per lo meno informazioni sulle ricerche più aggiornate delle nostre. Inoltre si possono unire le forze se ci fossero più persone nella stessa condizione.
  • ricerca online dell’agibilità sul sito del comune di Roma, andando in servizi online (bisogna essere iscritti) e in seguito su servizi edilizi -> archivio licenze agibilità. Se trovate agibilità e il progetto avete fatto bingo (attenzione, non sappiamo perchè, ma a noi funziona solo con il browser firefox)
  • se i primi quattro punti dovessero essere andati male bisogna cercare al catasto, infatti come detto il 1942 è uno spartiacque ma nel 1939 il catasto fu completamente rifondato e sono presenti la quasi totalità degli immobili costruiti in quel tempo. Quindi se reperite una planimetria del 1939 al catasto giocoforza rispettate la normativa del 1942 e avete reperito anche la legittimità della preesistenza. Se siete un po’ dentro la materia saprete che il catasto non è probante per l’urbanistica e per la legittimità della preesistenza, ma il ’39 è un caso a parte, e vale anche per alcuni comuni che avevano un regolamento precedente (è il caso di Roma, dove convenzionalmente il ’39 è sempre accettato seppur posteriore al regolamento del 1934).
  • se anche il catasto non dovesse aiutarvi, le cose iniziano a mettersi male ma avete ancora qualche asso nella manica. Il consiglio a questo punto è andare in conservatoria e cercare tutti gli atti notarili dal vostro a ritroso fino al primo stipulato con il costruttore; è un lavoro lungo e a volte complicato ma può essere l’ultima occasione di trovare qualche informazione, una planimetria allegata o il nome del costruttore e l’anno di costruzione; a seconda dei dati ottenuti potete ritornare in comune e parlare con un tecnico; probabilmente vi servirà una perizia di un tecnico che asseveri tale informazioni, ma almeno avrete sbloccato la situazione.
  • richiesta di accesso agli atti al comune per vedere se sono state presentate domande in variante o successive all’ipotetico progetto (al comune di Roma senza protocollo non trovano nulla nel 99% dei casi quindi è quasi inutile provare).
  • pratiche di condono recandosi all’ufficio di competenza.
  • provare con il punto 1) non è gran che ma almeno fate un tentativo, magari avete sbagliato qualcosa e il fabbricato è antecedente o vi sono altri fabbricati precedentemente realizzati che possano far giustificare tutta o una parte della cubatura realizzata.

 

arrivati a questo punto avrete tutta la documentazione o almeno un protocollo, altrimenti siete in una situazione di abusivismo totale e sono problemi grossi. Con il numero di protocollo dovete andare sempre al comune a prendere l’elaborato per verificare che sia tutto in regola e uguale al vostro stato di fatto; per il comune di Roma dovete sempre accedere al sito comune di Roma effettuare il login e andare in servizi edilizi -> archivio progetti, dopo un mesetto vi contatteranno per visionare il progetto.

Cosi avete completato tutto il lavoro che esegue un tecnico quasi gratuitamente (ci sarà qualche bollo qua e la)…l’alternativa è contattarci perchè se il lavoro è facile e vi fermate ai primissimi punti non avrete nessun problema, ma se c’è da fare tutti i giri elencati ci metterete settimane e spendere poche centinaia d’euro per chiedere aiuto ad un tecnico specializzato forse ne vale la pena.

 

 

PRATICHE SUCCESSIVE

Una volta sicuri della legittimità della preesistenza, l’immobile potrebbe avere delle pratiche eseguite successivamente che hanno modificato il progetto originale (esempio dei lavori di ristrutturazione), queste solitamente sono in possesso del proprietario poichè fatte da lui stesso. Se invece non le avete ma c’è difformità tra la planimetria e il reale stato dell’immobile potete andare al comune e chiedere di verificare se nel tempo qualcuno aveva protocollato qualcosa (per esperienza, come detto anche prima, al comune di Roma senza protocollo è praticamente inutile andare; si trova qualcosa solo degli ultimi 5/10 anni). Quindi se è presente ben venga e vi ritrovate con tutti i documenti necessari e in regola; se non avete nulla e/o non avete trovato nulla in comune (anche se siete certi al 100% di averla già presentata) occorrerà regolarizzare la situazione con una domanda in sanatoria.

 

In conclusione vi consigliamo anche di andare sul nostro sito alla voce PRATICHE EDILIZIE dove potrete approfondire su ogni singola voce e vedere i tempi e costi delle varie domande.

 

 

 

 

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