Manuale d’uso: VENDERE CASA

Feb 19, 2016   //   by admin   //   normativa/burocrazia, VIvere la Casa  //  No Comments

ROMA 08.03.2016 – Manuale d’uso: VENDERE CASA

 

offerta catasto

 

Parte seconda del manuale d’uso (vendere casa) su come gestire la transazione della casa quando si decide di metterla in vendita. Per chi ha voglia e tempo consiglio quindi di leggere anche la prima parte riguardante l’acquisto COMPRARE CASA, poichè come già detto i documenti sono gli stessi ma cambia la modalità di approccio al problema.

 

casa 2 - gaudi-barcelona

image: www.isorepublic.com

 

Il problema di chi vende è che spesso non si rende conto degli ostacoli fino quando non se li trova davanti come macigni, e a volte (per fortuna raramente) è troppo tardi per recuperare e salta la trattativa. In questo senso gli ostacoli (li chiamiamo cosi ma andrebbe detto che sono un valore aggiunto, una sicurezza di far bene la trattativa e non il contrario) sono i notai e, se ci sono dei mutui, i periti di banca. I notai infatti verificano sempre meglio la regolarità urbanistica e catastale di un immobile, e mentre la seconda si può risolvere in 4/5 giorni per la prima ci possono volere anche mesi! Se poi il venditore è a conoscenza di qualche piccola difformità urbanistico/catastale e spera di farla franca al notaio (che bisogna ammettere non è un tecnico e non esegue verifiche dirette sull’immobile ma controlla solo la documentazione cartacea) si verrà certamente bloccati dal perito di banca che è un tecnico e sopratutto effettua un sopralluogo nell’immobile, trovando quindi qualunque problema e bloccando la trattativa fino a quando non viene risolto. (piccola parentesi, il perito ha dei parametri che cambiano da perito a perito / da banca a banca, ci saranno periti che non tollereranno una porta disegnata male in catasto per 30cm e periti che se ci sono errori nei tramezzi lasceranno correre; in generale se avete difformità urbanistico/catastali sulle murature un perito vi chiederà di risolvere prima il problema).

Prima di mettere in vendita una casa bisogna quindi essere certi di poter arrivare alla trattativa finale senza sorprese, consiglio a tutti di fare una indaginina (spesso costa anche poco) per vedere se mancano dei documenti e che tempi ci vogliono a reperirli o sistemare le cose. Non è poi strettamente necessario eseguire subito quanto consigliato, ma almeno si sa da subito a cosa si va in contro e non si rischia di perdere tempo e denaro dopo.

Quindi bisogna subito distinguere tra documenti fondamentali e documenti utili, e soprattutto tra enti che sono responsabili di rilasciare e controllare questi documenti. Infatti le agenzie immobiliari, i tecnici o chiunque altro tendono a dare come documentazione dell’immobile la visura e la planimetria catastale; il motivo è presto detto, per reperirla ci vogliono 10 minuti; ma per quanto fondamentale è una documentazione utile solo al catasto e non vi servirà a nulla invece al comune. per considerare un immobile sano nell’edilizia si deve verificare un solo fatto: deve essere sano al comune! Quindi quando deciderete di vendere casa, va bene fare la planimetria catastale (soprattutto se è uguale allo stato reale è un ottimo punto di partenza) ma bisogna anche assicurarsi che al comune sia tutto in regola.

CATASTO: visura e planimetria catastale devono essere conformi alla planimetria dell’immobile

COMUNE: ultimo progetto depositato deve essere conforme alla planimetria dell’immobile

quindi eccoci al punto, come si fa e sopratutto cosa bisogna verificare prima di vendere una casa, o almeno riducendo al minimo i dubbi? di seguito potete trovare un elenco (spero esaustivo, ma poi sarà sempre il tecnico che vi seguirà a verificare di volta in volta) e poi le note:

FONDAMENTALI

  1. legittimità edilizia: licenza edilizia, permesso di costruire, concessione in sanatoria (condono), o simili. A Roma per esempio sono validi anche una fotogrammetria aerea del 1931, una planimetria catastale del 1939 (questo in deroga ma ora non voglio entrare in minuzie)
  2. DIA, SCIA, CILA o qualunque documento realizzato post progetto iniziale
  3. catasto in regola con la planimetria
  4. APE attestato prestazione energetica (è un documento fondamentale alla vendita perche da allegare all’atto. Solitamente è sempre fatto dal venditore ed è anche facilissimo da ottenere, non deve destare alcuna preoccupazione)

NOTE

  1. la legittimità della preesistenza edilizia è un documento a volte facilissimo da reperire (tramite l’amministratore con il fascicolo di fabbricato o altri documenti) oppure a volte difficilissimo… bisogna chiedere copia al comune ma si devono avere almeno i protocolli ecc.. ci possono volere anche mesi di ricerche e attese. questo è il documento dei documenti poichè senza si rischia di far passare l’immobile per completamente abusivo (ricordatevi che conta solo la carta in questi casi) e la soluzione nella peggiore delle ipotesi è la demolizione, senza considerare che è praticamente impossibile vendere senza legittimità. 
  2. DIA SCIA CILA ecc. sono in parole semplici le varianti al progetto originale fatte negli anni al fabbricato, queste permettono ai cittadini di modificare tramezzi, finestre ecc. sempre rispettando la normativa edilizia. Una pratica edilizia completa e ben fatta, oggi come ieri, è realizzata cosi: la domanda stessa, una relazione tecnica, l’elaborato grafico e la chiusura lavori con nuovo accatastamento (questa in verità non è sempre stata obbligatoria ma la si faceva quasi sempre). Tutti questi documenti devono essere timbrati dal comune di Roma (eccetto il catasto naturalmente). Negli anni possono essere fatte anche più domande, voi dovete avere l’ultima e verificare sia uguale allo stato di fatto dell’immobile; inoltre nella domanda dovreste trovare tutti i riferimenti alla legittimità e a precedenti domande edilizie, in modo da avere subito lo storico. Se la domanda è in zone vincolate o con genio civile o altro dovranno darvi anche relativi nulla osta. 

MOLTO UTILI

  1. agibilità
  2. certificazioni impianti
  3. certificazioni energetiche

NOTE

  1. l’agibilità è un documento sempre chiesto dai notai, ma per esperienza non è vincolante alla vendita anche se fortemente voluto. Infatti moltissimi fabbricati sono ad oggi sprovvisti di tale autorizzazione
  2. certificazione impianto elettrico, idraulico, gas, condizionatori, 
  3. certificazione infissi esterni, caldaia, impianti speciali… ecc. 

 

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